首頁 › 房東還是房客付
修理費是房東出，還是我出？
這是在韓外國人最常吵、也最常吃虧的問題。韓國的規則其實比想像中清楚 — 只是很少有人用中文講。 先說明：我們是水電，不是律師；以下是一般性的原則和我們在現場看到的實務，金額大的糾紛請找法律專業。
基本原則：房東有義務維持房子「住得了」
韓國民法第623條規定，房東在整個租期內有義務把房子維持在適合居住的狀態。法院實務大致畫出這條線：
- 房東負責：老化・結構性的問題 — 老舊管線漏水、牆內或地板裡的漏水、鍋爐壽終正寢、管路被幾十年的水垢塞死。不是您造成、而且影響正常居住的，原則上都算這邊。
- 房客負責：使用造成的問題和小耗材 — 自己煮飯累積的油垢堵塞、小孩丟玩具進馬桶、掉進排水孔的瓶蓋、水龍頭墊圈這類小零件。
兩個實用的判斷訣竅：越小、越便宜的維修，越容易被當成房客的日常維護； 另外「過失」會翻盤 — 老管子漏水是房東的事，但掉進馬桶彎管裡的耳機是您的事，房子再老也一樣。
全租（전세）和月租（월세）：法條一樣，行情不一樣
台灣朋友第一次聽到「全租」常常不敢相信：押一大筆保證金（常見是房價的五到七成）、不付月租金， 退租時保證金全額拿回。法律上全租・月租的修繕義務沒有分別，但實務上：月租的房東比較願意負擔維修 （您每個月付租金，本來就包含這個）；全租的房東常常期待房客自行吸收中小型維修， 有些全租合約還會把小修繕寫給房客。合約的特約條款（특약）記得看 — 合理的小修繕條款法院大多承認， 但結構性大問題的責任是推不掉給房客的。
真正決定錢的是「原因」，而原因是技術問題
幾乎每場糾紛最後都歸結到一句話：到底是什麼造成的？ 廚房管堵住 — 是您三年的油垢（房客），還是1994年施工時幾乎沒有坡度的管子（房東）？ 天花板有水漬 — 是您的洗澡水溢出去（您），還是樓上的老舊排水管法蘭裂了（樓上／大樓）？ 從外面看一模一樣，從管子裡面看完全不同。這就是內視鏡比吵架有用的原因： 帶距離計數的管道攝影、拍下來的油垢塊、加壓測試 — 把「各說各話」變成「有位置、有照片的技術事實」。
我們每次施工都會記錄原因和過程，可以附一段韓文說明 — 您直接轉傳給房東、仲介或管理室就行。 大多數糾紛在這一步就結束了，因為大多數糾紛其實只是缺一個事實。
出狀況時的標準動作
- 立刻用文字通知房東（或仲介），附照片。KakaoTalk 訊息就可以，這本身就是證據。拖著不講會兩頭吃虧：問題惡化，房東還能主張「早講的話本來可以便宜修好」。
- 給房東安排修理的機會。房東有權用自己配合的廠商。訊息裡設個合理期限（「水還在漏，請明天之前回覆怎麼處理」）。
- 緊急狀況聯絡不上房東時，可以自行叫修，之後憑原因紀錄和收據向房東請求必要費用。這正是我們出書面紀錄的用途。
- 完全不理您的話，先找仲介施壓，再來是住宅租賃糾紛調解委員會（주택임대차분쟁조정위원회）— 便宜、快，就是為這種事設的。
快速對照表
| 狀況 | 通常誰付 | 理由 |
|---|---|---|
| 老舊管線在牆裡・地板裡漏水 | 房東 | 建物老化，房東的核心義務 |
| 馬桶被異物・過多衛生紙堵住 | 房客 | 使用造成 |
| 廚房管被油垢堵住（您住的期間） | 多半是房客 | 使用造成 — 但幾十年的老垢可以爭，內視鏡紀錄有幫助 |
| 管路被幾十年水垢塞死 | 房東 | 老化，不是使用 |
| 鍋爐老舊故障 | 房東 | 主要設備，沒有熱水・暖氣就不算適合居住 |
| 大樓共用管線逆流 | 大樓／管理方 | 共用設施，公寓由管理室處理 |
| 樓上漏下來弄髒您的天花板 | 樓上住戶 | 對方的管子，常由其日常生活責任險處理 |
| 水龍頭墊圈、蓮蓬頭等小耗材 | 房客（可談） | 小額日常維護，全租尤其常見 |
直接複製傳給房東的韓文範本
附上照片一起傳。韓文在前，方便房東直接轉傳：
（中譯：您好，我是___號的房客。浴室發現漏水／排水問題，附上照片向您報告。 請確認後回覆要如何安排修理。情況比較急，如明天前未收到回覆，我會先請廠商來確認。）
最後一句很重要：既有禮貌，又留下了「已通知」的書面紀錄 — 萬一最後是您先叫修，這就是向房東請款的依據。
現在就卡在這個狀況？傳照片給我們， 我們告訴您大概是什麼原因、大概落在表格的哪一格。急漏請直接打 010-7262-8881。